[용인시 수지구] 수지구청 신정마을 8단지 임장 - 리모델링 철회 소식?

용인시 수지구 풍덕천동

수지구청역에 있는 신정마을 8단지는 호갱노노 기준 풍덕천동에서 방문자수 주간 4위 수준의 아파트 단지입니다.

수지구청 신정마을 8단지 호갱노노

방문자수는 4위이지만, 수지구청역 근방의 구축 중 가장 거래가 활발한 단지입니다. 호갱노노 기준 최근 3년의 거래 회전율이 18%에 달하는 것을 볼 수 있습니다. 그에 비해 신정마을 1단지, 9단지는 13%, 14% 입니다.

 

방문자수가 관심도이기도 하지만 실제 거래회전이 얼마나 잘 이루어지느냐가 중요하다고 생각하기 때문에 수지구청역 구축 기준으로 8단지가 가장 매력있는 단지인 것 같습니다.

 

참고로 8단지는 전세대가 공급82 / 전용59 로 동일평형이지만, 다른 구조의 82A타입(920세대), 82B타입(319세대)으로 구성되어 있습니다.

A타입

• 남동향 3베이
• 방3 화1

B타입

• 남동향 2베이
• 방2 화1

3년 거래 회전율 18%

전체 세대가 동일평형이라 25평으로 작은편입니다. 역시 작고 가격이 착하기 때문에 신혼부부가 많이 유입되면서 거래 회전율이 높지 않을까 추측됩니다. 임장 당시에도 단지내 젊은 분들이 많이 보였고, 제가 보았던 집들도 전부 신혼부부가 살던 집이었습니다. 이유가 어찌되든 거래 회전율이 낮은 것보단 무조건 높은 것이 좋겠죠.

전반적인 임장 후기

임장을 추운 2월에 다녀와서인지 도보 기준 역과의 거리가 꽤 길게 느껴졌습니다. 하지만 도보 10분정도라 충분히 역세권 아파트라고 볼 수 있습니다.

801, 805, 806, 813동은 남동향으로 앞에 중고등학교가 내려다보이고 트인 뷰여서 좋은 것도 같지만 지역난방공사의 굴뚝이 크게 보입니다. 그래도 지역난방공사 굴뚝정도면 유해시설도 아니므로 큰 문제가 될 것 같지는 않습니다.

그리고 수지구청역 도로의 문제이지만 차량 통행량에 비해 도로가 2~3차선이여서 답답한 느낌이 있습니다. 리모델링 기부채납으로 도로를 확장한다고 하더라도 역주변 상가는 제외이므로 여전히 문제가 될 것 같습니다.

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신정마을 8단지 리모델링 철회

지금 임장 후기 글은 2024년 9월에 작성하지만, 사실 24년 2월쯤 임장을 다녀왔고... 그 당시 리모델링 사업진행이 이미 철회되었, 리모델링 조합과 조합원들간의 매도 청구 소송이 진행 중 이라고 들었습니다. (호갱노노 글을 보면 소송이 취하되었다는 댓글도 보이네요.)

아마도 분담금이 4억대 이상으로 예상되면서 반대가 늘어난 것 같습니다.

고물가, 고분양가 시대에 건설비가 증가하면서 일반분양 세대가 적은 리모델링 사업은 분담금이 비싸게 측정되어 어쩔 수 없는 것 같습니다 😭

24평 리모델링을 한다면?

아마도.. 국민 평수에 살짝 미치지 못하는 28-30평 정도를 받게될 것 같습니다. 입지만 두고 보면 수지는 분당과 광교 사이에 위치하지만 급지는 분당, 광교 아래임이 분명합니다. 리모델링을 한다하더라고 분당과 광교의 28-30평정도의 신축 가격보다 절대 같거나 비싸질 수 없습니다. 그 돈이면 입지, 인프라 좋은 분당과 광교를 가겠죠.

 

분당 내에서도 급지가 나뉘고 비교할만한 국평 신축이 없어 비교는 어려울 것 같습니다. 하지만 곧 분당 내 하급지에 속하는 오리역의 무지개마을 4단지가 리모델링 건설이 진행되고 있고 24년 말쯤 일반분양을 할 것으로 보입니다. 마침 무지개마을 4단지는 23-24평형이 7-8억정도의 시세로서 수지 신정마을 8단지보다 5천만원정도 높은 시세를 가지고 있습니다.

그럼 수지의 리모델링은 앞으로 무지개마을 4단지가 얼만큼의 분양가와 이후 시세를 보여줄지에 따라 결정될 것 같습니다. (수지는 아마도 무지개마을 4단지보다 5천~1억정도는 차이가 나지 않을까 싶습니다.)

그렇다면 현재 신정마을 8단지의 시세 6.5억~7억에서 대략 4억의 분담금을 더하면 10~11억이고, 이주비 대출 등 비용을 포함하면 리모델링 조합원은 11억~11.5억은 되어야 최소 마진이 될 것 입니다. 그렇다면 무지개마을 4단지의 23-24평형이 리모델링 후 일반 분양가 또는 이후 시세가 12억은 넘겨주어야 신정마을 8단지의 리모델링 사업도 진행될만 해보입니다.